알아 두면 도움이 되는 부동산이야기 1: 최근 정부 조치들과 전망

88

얼마전 연방재무상 빌 몬노(Bill Morneau)가 10월초에 중요한 부동산 정책 두가지를 발표 했다. 그는 현재 주택 시장이 건전하다고 하면서 지나친 위험 요소들을 제거하기 위해서 선 제적인 조치를 취한다고 밝혔다. 크게 두가지로 압축할 수 있는데 첫째는 주거주지 세금 혜 택(principal residence tax exemption)과 모기지 스트레스 테스트(stress test) 라고 할 수 있다.

먼저 주거지 세금 혜택은 지금까지 외국인들도 여기서 주택을 구입하여 일정기간이 지나고 이것을 팔 때 생기는 시세차액에 관하여 주거주지 이면 세금을 내지 않는 제도를 말한다. 그 러나 실제로는 이들 중 일부가 거짓으로 이 곳이 나의 주거주지라고 하면서 캐나다의 세법 이 가지는 허점을 이용하여 ‘주거주지 세금혜택제도’를 악용하는 경우를 차단하려는 조치 이다. 그래서 10월 4일부터는 캐나다에 부동산을 구입할 때 실제로 캐나다에 주거하지 않은 사람은 이러한 세금 혜택을 볼 수 없게 한다는 것이다. 이것은 그동안 법은 있었지만 제대로 지켜지지 않았던 것을 지키도록 하겠다는 것이다.

따라서 주택을 구입할 때와 판매할 때 캐나다의 합법적인 거주자인 경우는 주거주지 세금 혜택을 여전히 볼 수 있다. 대부분이 이 조치는 세금의 누수를 막는 합리적인 조치로서 환영 하는 분위기이다. 예를 들어 주택을 100만 달러에 구입하여 일정기간이 지난 후에 파는데 이것이 200만이 된 경우 주거주지 세금 혜택을 받은 경우 순 이익(capital gain) 100만에 대해 전혀 세금을 내지 않아도 되는 반면에 못 받는 경우는 100만의 순소득이 증가한 것이 되어서 상당한 세금을 낼 수 있다.

모기지 스트레스 테스트는 쉽게 말해 금리가 4.64%(현재 시중 대형은행의 고시 모기지 이 자율)일 때 대출자가 모기지를 갚을 수 있는 능력이 있는지를 판단하여 모기지를 받을 수 있 게 한 조치로 결국 모기지 대출을 어렵게 함으로 주택 시장의 과열을 막으려고 하는 조치로 이해 될 수 있다. 현재도 변동 금리로 대출을 받으려고 하는 경우는 이미 이런 절차를 거치 고 있지만 앞으로 고정 금리의 경우도 마찬가지로 이러한 규정의 적용을 받아야 한다. 이것 의 의미는 결국 부동산 시장의 건전성을 좀 더 높이려는 정부의 조치로 이해할 수 있다. 결 국 앞으로 어떤 위험 요소가 닥치더라도 부동산의 안전성은 더욱 커지는 효과를 낼 수 있을 것으로 보인다. 그러나 단기적으로는 모기지 이자율의 상승과 같은 효과를 내어서 처음 집 을 사려고 하는 사람들이나 자금이 부족한 구매층들에게는 주택구입을 어렵게 만들 수 있을 것으로 보인다. 이 조치는 이 달 17일부터 구입하는 부동산에 적용된다. 계산상으로는 년 수 입 10만 달러인 사람이 예를 들어 4만 달러를 다운 페이한다면 현재는 모기지 이자율 2.17% 로 665,435달러의 하우스를 구매할 수 있지만 새로운 규정이 적용되면 505,762 달러의 집 을 구매할 수 있게 되는 것이다. 24% 정도가 줄어드는 셈이다.

그러나 이러한 조치들도 집값의 상승을 근본적으로 막을 수는 없을 것으로 보인다. 현재 인 구가 빠르게 증가하고 있고 도로나 교통시설들이 상당히 부족한 상황에서 결국 거의 40%에 육박하는 녹지 공간을 줄이지 않는다면 임시적으로는 주택 가격을 잡을 수 있을 것으로 보 이나 장기적으로는 수요와 공급의 기본적인 법칙에 의해서 오를 수 밖에 없어 보인다. 또 현 재의 집값 상승이 대부분의 사람들이 집값이 더 오를 것이라고 생각하여 리스팅을 않하고 최대한 보유하려고 하기 때문이라는 사실도 참조할 필요가 있다.

결국 부동산을 구매하려고 계획하거나 보유하고 있는 경우 장기적인 시점으로 접근해야 하 지 단기적으로 어떤 조치에 너무 민감하게 반응할 필요는 없어 보인다. 앞으로도 부동산을 활성화하는 정책이 나오기 보다는 지나치게 오르는 것을 억제하려는 정책들이 더 나올 것이 다. 이미 일부에서는 모기지를 조인 결과로 약간의 쿨 다운 효과는 보이고 있다.

그러나 지난 10년간도 끊임없이 정부의 부동산 가격 억제 정책을 사용했지만 약간 주춤했다 가 오히려 더욱 상승한 패턴을 보여 왔다는 것도 생각해 볼 필요가 있다.

 

Comments